Les faits : Madame X. devenue veuve, souhaite conserver  l’usufruit de 13 ha de terres tout en cédant la nue-propriété, indivise entre elle et sa fille, à un tiers, Monsieur  T.

Par ailleurs, Madame X. conclut un bail rural à Monsieur T. sur les biens objet de l’usufruit.

Avisée pour information par le notaire, la SAFER entend préempter les 13 ha au motif que l’opération doit être considérée comme frauduleuse. Elle considère que la cession de la nue-propriété doublée d’un bail rural doit être requalifiée en vente de la pleine propriété moyennant rente viagère.

Que dit la loi ?:

Jurisprudence : La cession de l’usufruit ou de la nue propriété échappe au droit de préemption de la SAFER.

Sauf cas de fraude prouvée par la SAFER, les ventes démembrées échappent à son droit de préemption (Cass. 3è civ., 7 février 1996)

L’essentiel de l’arrêt (Cass. 3è civ., 18 février 2014) :

« attendu qu’ayant relevé que le démembrement de propriété résultait du décès de M. Bernard X., indépendamment de la volonté de ses ayants-droit, que Mme Marie-Madeleine X. s’était réservée, sans volonté de fraude, l’usufruit des biens objets du litige cependant qu’elle et sa fille en avaient la nue propriété à M. T. au prix du marché et que le bail consenti par Mme X. à M. E. était conforme au barème établi par la commission consultative des baux ruraux de Seine-Maritime, la cour d’appel, qui a retenu souverainement qu’il n’était pas démontré que ce montage contractuel fût frauduleux, en a déduit à bon droit que cette cession de la nue-propriété doublée d’un bail rural, ne devait pas être requalifiée en vente de la pleine propriété moyennant rente viagère et n’était soumise au droit de préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural de Haute-Normandie. »

Ce qu’apporte l’arrêt :

– Tant que le démembrement de propriété peut-être justifié (il résultait ici du décès d’un des époux), la vente en démembrement ne peut être considérée comme frauduleuse.

– Pour rappel, le projet de Loi d’Avenir Agricole prévoit que la cession de l’usufruit soit soumise à la préemption SAFER

– Rien n’est aujourd’hui prévu concernant la nue-propriété.