NB : La démarche s’applique, à moindre titre, à la RENEGOCIATION D’UN BAIL EXISTANT

EVALUER UN FERMAGE 

La démarche préconisée vise à évaluer le fermage qu’il est envisageable d’obtenir sur la base des Minima / Maxima en vigueur dans le Morbihan. Cette évaluation constitue une base de négociation avec le preneur potentiel.

A ce titre, il  est  indispensable de disposer de la Matrice cadastrale ou d’un Relevé de Propriété (à obtenir en mairie) stipulant la nature (Terre ou  Pré) et la classe des diverses parcelles concernées…

Comment procéder ?

Etape 1 => Cumuler les surfaces des parcelles d’une même par nature / classe

Ce cumul est effectué sur la base des informations de la Matrice cadastrale ou Relevé de propriété.

Exemple : vous obtenez 8 ha 30 en Terres  de classe 1 (T01) et 3 ha en Prés de classe 1 (P01).

Etape 2 => Recollement indicatif  des catégories de l’arrêté avec celles de la matrice cadastrale

Les critères permettant la détermination de la catégorie d’une parcelle pour application des minima et maxima sont « officiellement » ceux de l’arrêté préfectoral. Le recollement proposé n’est qu’indicatif et justifie de vérifier la fiabilité des catégories de terres ou prés fournis par le cadastre.

*Un pré de classe 01 (P 01) peut justifier d’être mis Cat. 3 ou 4. De même, un pré de classe 02 (P 02) peut justifier une Cat. 4 ou 5.
Selon exemple : vous obtenez 8 ha 30 en Catégorie 1 et 3 ha en Catégorie 3.*Un pré de classe 01 (P 01) peut justifier d’être mis Cat. 3 ou 4. De même, un pré de classe 02 (P 02) peut justifier une Cat. 4 ou 5.

Etape 3 => Evaluation du fermage ‘envisageable’ pour un bail de 9 ans

Les prix par catégorie sont à prendre dans le Tableau ci-après en visant les prix maximum

Chiffres « officiels » de l’arrêté préfectoral de septembre 2014 revalorisés selon indice du fermage 2015

Zone 1 : communes des cantons de Pontivy, Cléguérec,  Rohan, Locminé et Baud.

Zone 2 : autres communes du Morbihan.

Selon exemple : vous obtenez une évaluation du Fermage de  2242 € en Zone 1 et 1807 € en Zone 2

Etape 4 => Des majorations sont possibles  selon le type de bail

• Bail de 9 ans => dépassement inférieur à 10 % des maxima
• Bail LT de 18 ans => majoration de 25 % sera désormais possible (selon l’arrêté préfectoral à venir)
• Bail LT de 25 ans => majoration de 25 % est possible
• Bail de carrière => majoration de 1% par année jusqu’à l’âge légal de la retraite.
• N’hésitez pas à nous contacter

AUTRES CLAUSES A NEGOCIER     

Le montant du fermage, s’il est essentiel, ne doit pas occulter les autres clauses également importantes. Il s’agit notamment du  Type de bail, Date d’effet du bail, Fractionnement du paiement, Participation aux Taxes foncières,  contraintes diverses (épandage, accès, etc..)

Recommandations :

1 – Ne pas attendre que le preneur potentiel ait obtenu l’Autorisation d’exploiter ou d’être chez le Notaire pour négocier les principales clauses du bail. Il est TOUJOURS plus facile de négocier avant qu’après.

2 – Mettre pas écrit les éléments issus de la négociation, dater et faire signer le preneur potentiel.