Les faits :
– Monsieur B. loue des terres et bâtiments d’exploitation aux époux P., copreneurs, Plusieurs échéances de fermage ne sont pas réglées.
– Monsieur B. délivre une 1ère mise en demeure de payer les fermages par LRAR le 23 juin 2011 à Monsieur et Madame P.
– Le 17 octobre 2011, une 2ème mise en demeure est adressée aux époux P. par LRAR non réceptionnée par eux,
– Le bailleur saisit le TPBR pour demander la résiliation du bail.
Que dit la loi ?
L.411-31 du Code rural et de la PM :
« I.- Sauf dispositions législatives particulières (.., le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants:
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur et ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, appeler les termes de la présente disposition …(…) »
L’essentiel de l’arrêt (Cass. 3è civ., 23 juin 2016) :
« Attendu que, pour accueillir cette demande (de résiliation), l’arrêt retient, par motifs adoptés, que les bailleurs ont expédiés des mises en demeure sous plis recommandés avec demandes d’avis de réception, le 24 juin 2011 et le 17 octobre 2011, peu important que le locataire n’ait pas retiré la seconde lettre ;
Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions qui soutenaient que les mises en demeure avainet été adressées à M. et Mme P. par une seule lettre, alors que chacun des époux copreneurs devait être destinataire d’une mise en demeure, la Cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu’il y ait eu lieu de statuer sur les autres moyens ; (
CASSE ET ANNULE, en toutes dispositions, l’arrêt rendu le 27 mai 2014, entre les parties, par la Cour d’appel de Limoges »
Ce qu’apporte l’arrêt :
– RAPPEL : Peu importe que le preneur ne retire pas la lettre recommandée qui lui a été notifiée, la mise en demeure de payer le fermage reste valable et produit ses effets ;
– Mais en cas de pluralité des preneurs, y compris des époux copreneurs, la mise en demeure doit être adressée à chacun des époux pour répondre au motif de résiliation invoqué par la loi ;
– Décision singulière, notamment devant le principe de solidarité entre les copreneurs,
ATTENTION : même raisonnement à tenir pour la délivrance des congés en cas de refus de renouvellement.