Les faits :
Monsieur B. a donné à bail à Monsieur P. un immeuble
à usage d’habitation conformément à la loi du 6 juillet
1989.
Par un autre acte, Monsieur B. a donné à bail rural à
Monsieur P. un ensemble de parcelles.
Les deux actes ont été signés le même jour.
Un congé est délivré au preneur aux fins de reprise du
logement. Le preneur saisit le TPBR en annulation du
congé et en requalification du contrat en bail rural.
Que dit la loi ?
Article L.411-1 du Code rural et de la PM
Un seul bail peut valablement inclure des biens
ruraux et d’habitation.
« toute mise à disposition à usage agricole en vue
de l’exploiter pour y exercer une activité agricole
définie à l’article l.311 est régie par les dispositions du
présent titre… »
Jurisprudences
CA Toulouse, 28 mai 2008 ; il est loisible aux
parties de séparer les baux en fonction de leur objet et
de les soumettre à des régimes législatifs distincts
Cass. 3ème civ., 14 avril 2016 : Lorsque les biens
agricoles et à usage d’habitation forment ensemble une
« unité économique » et que le locataire exerce bine une
activité agricole pour laquelle le bien d’habitation loué
est indispensable, le statut du fermage doit s’appliquer
universellement même si deux baux ont été conclus.
L’essentiel de l’arrêt (Cass. 3ème civ., 28 juin
2018 (rejet) ;
« Mais attendu qu’ayant relevé, par une
interprétation souveraine des pièces produites, que les
parties au bail d’habitation s’étaient soumises aux
dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que les
contrats renouvelés à plusieurs reprises sans
contestation ne mentionnaient pas l’existence de
bâtiments agricoles, et retenu, que Monsieur X. ne
rapportait pas la preuve, qui lui incombait que le bien
loué pour son logement était indissociable de son
exploitation céréalière, la Cour d’Appel a, par ces seuls
motifs, sans modifier l’objet du litige ni violer le
principe de la contradiction, légalement justifié sa
décision. »
Ce qu’apporte l’arrêt :
- Sauf indissociabilité, deux baux conclus par un même
propriétaire au profit du même exploitant pour mettre
respectivement à sa disposition des terres agricoles et
un logement peuvent être soumis à des régimes
législatifs distincts. - Le critère ‘d’indissociabilité’ est ajouté par la Cour de
cassation en plus des caractères cumulatifs ‘d’unité
économique’ et du caractère « indispensable » - Le bail qui porte sur une maison d’habitation et est
« dissociable’ de l’exploitation ne constitue pas une
fraude au statut du fermage. - L’unité matérielle entre les biens est un critère de
« l’indissociabilité », la notion de corps de ferme
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