Le « bail environnemental » est apparu avec la loi d’orientation agricole de 2006 mais les clauses à insérer dans le bail, imposant des pratiques culturales précises, étaient alors réservées aux personnes morales de droit public, aux associations de protection de l’environnement et aux bailleurs privés à la condition que les parcelles soient situées dans un périmètre ayant fait l’objet d’un document de gestion officiel de type Natura 2000, Parc naturel, Site classé, etc.. La loi d’avenir agricole du 13 novembre 2014 a élargi le dispositif du bail environnemental à tout type de bailleur, privé ou public, et quel que soit le territoire sur lequel les biens sont situées. Cependant, dans une zone sans statut spécial, le propriétaire ne peut imposer l’application de mesures visant à protéger l’environnement que dans 2 cas :
1) si celles-ci ont été mises en œuvre par le précédent exploitant,
2) s’il s’agit d’infrastructures écologiques (haies, arbres, fossés, murets, etc..) présentes sur les parcelles louées et impérativement répertoriés dans l’état des lieux effectué au moment de la conclusion du bail.
Bail rural à clauses environnementales
Un bail rural à clauses environnementales est avant tout un bail rural (soumis au statut du fermage) auquel on rajoute des clauses pour les parcelles éligibles au titre des dispositions de l’article L. 411-27 du Code rural et de la pêche maritime. L’ajout de clauses environnementales ne peut être imposé au preneur. Il nécessite le plein accord des deux parties sur la nature des clauses retenues et la localisation précise de leur mise en œuvre. De même, des clauses environnementales peuvent être introduites dans le bail à tout moment par voie d’avenant et sous réserve de l’accord entre les parties sur les conditions de la modification. Aucune modification unilatérale n’est possible en cours de bail. Ces clauses peuvent également être introduites dans le bail lors de son renouvellement. Là encore, bailleur et preneur doivent se mettre d’accord sur l’ajout, la suppression ou la modification des clauses. Dans tous ces cas, l’ajout de clauses ne peut pas s’imposer au preneur. Son refus de voir insérer ou modifier des clauses n’est pas un motif de non-renouvellement du bail.
Les clauses environnementales prévues par l’article R. 4119-11-1 du Code rural et de la pêche maritime qui peuvent figurer dans le bail sont :
• le non-retournement des prairies,
• la création, le maintien et les modalités de gestion des surfaces en herbe (exemple le pâturage extensif ou la fauche tardive),
• les modalités de récolte,
4 • l’ouverture de zones embroussaillées, et le maintien de l’ouverture d’un milieu menacé par l’embroussaillement,
• la mise en défens de parcelles ou de parties de parcelle (notamment par la mise en place de clôtures fixes ou temporaires et le respect de zones non récoltées),
• la limitation ou l’interdiction des apports en fertilisants
, • la limitation ou l’interdiction des produits phytosanitaires
, • la couverture végétale du sol périodique ou permanente pour les cultures annuelles ou pérennes ;
• l’implantation, le maintien et les modalités d’entretien de couverts spécifiques à vocation environnementale (par exemple des jachères ou des couverts d’interculture labellisés « Agrifaune »)
, • l’interdiction d’irrigation, de drainage et de toutes autres formes d’assainissement
, • les modalités de submersion des parcelles et de gestion des niveaux d’eau,
• la diversification des assolements,
• la création, le maintien et les modalités d’entretien de haies, talus, bosquets, arbres isolés, arbres alignés, bandes tampons le long des cours d’eau ou le long des forêts, mares, fossés, terrasses, murets
• les techniques de travail du sol comme la culture sans labour
• la conduite de cultures ou d’élevage suivant le cahier des charges de l’agriculture biologique,
• les pratiques associant agriculture et forêt, notamment l’agroforesterie.
Les bailleurs peuvent donc choisir des pratiques dans cette liste si elles correspondent à des préoccupations environnementales localement pertinentes Attention : bien préciser les parcelles sur lesquelles s’appliquent les pratiques car toutes les clauses ne concernent pas forcément l’ensemble des parcelles. Conséquences de l’insertion de clauses environnementales En cas de non-respect des clauses environnementales, le preneur encourt la même sanction qu’en cas de défaut de paiement des fermages ou d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Le bailleur pourra refuser le renouvellement de son bail ou le résilier. Cette sanction n’est cependant pas subordonnée à la constatation que le manquement compromet la bonne exploitation du fonds ou cause un préjudice au bailleur8. De facto, les parties devront fixer dans le contrat les conditions selon lesquelles le bailleur pourra s’assurer, chaque année, du respect par le preneur des pratiques culturales convenues. Pour préserver le droit du preneur de « jouir paisiblement » du fonds loué, le bailleur devra sans doute limiter son ingérence pour ne pas avoir à rendre des comptes devant le tribunal paritaire des baux ruraux. D’autre part, s’agissant du prix du bail, l’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que les minima du barème arrêté par le Préfet ne s’appliqueront pas au loyer lorsque le bail comportera des clauses environnementales. L’intégration de telles clauses est susceptible de faire varier à la baisse le prix du loyer d’un tel bail, au titre de la compensation des charges reposant sur le preneur.