Le bail emphytéotique se distingue du bail rural car il opère un démembrement du droit de propriété et confère au preneur un droit réel temporaire de jouissance sur le bien loué.
Ce droit réel lui donne des prérogatives plus étendues que celles qui résultent d’un bail ordinaire ou d’un bail rural. Le bail emphytéotique déroge au statut du fermage et possède un régime juridique spécifique.
Nous le conseillons généralement lorsque le bien loué dispose de bâtiments en mauvais état et que le propriétaire ne souhaite pas payer une indemnité pour les travaux d’amélioration effectués par le preneur à l’expiration du bail.
Le bail emphytéotique, d’une durée minimale de 18 ans, ne peut être considéré comme une solution satisfaisante pour le propriétaire qui voudrait se soustraire au statut du fermage notamment pour les raisons suivantes :
- Le preneur peut construire sur le bien loué sans l’accord du propriétaire,
- Le preneur emphytéote peut même conclure un bail rural sur le bien loué, bail rural qui se poursuivra à l’expiration du bail emphytéotique et le propriétaire se retrouve alors avec des terres louées soumises au statut du fermage,
- Loyer généralement très modique lorsque le preneur est appelé à investir, à apporter une plusvalue au fonds (construction, rénovation),
- Le bail emphytéotique peut être cédé librement sans l’autorisation du propriétaire et la souslocation est également autorisée mais ne bénéficie pas d’un de droit de préemption en cas de vente du bien loué. La jurisprudence précise également que la conclusion d’un bail emphytéotique ne donne pas prise au droit de préemption (Cass. 3e civ., 2 juin 1977, n° 76-10.610).
Le bail emphytéotique, s’il permet effectivement d’éviter le carcan du statut du fermage, n’est donc à conseiller que dans des situations spécifiques et ne peut pas être considéré comme une alternative idéale au statut du fermage.