La rentabilité d’un bail rural n’est pas seulement liée au fermage.
Le choix du bail est important car il permet des majorations du fermage et de minorer l’imposition. La participation du preneur aux Taxes foncières est vitale pour la rentabilité. L’échéancier de paiement, quant à lui, assure un revenu régulier et permet d’identifier au plus tôt les impayés. Même s’ils ne concourent pas à la rentabilité immédiate du bail, d’autres aspects sont également importants. Il s’agit notamment de faire figurer la catégorie des terres dans l’Etat de lieux pour favoriser une action en révision de prix et éviter la dégradation et la dévalorisation du bien liées à l’épandage de boues ou de déchets issus de station d’épuration.
Part des taxes foncières pouvant être mises à charge du Preneur
Il est désormais assez courant d’obtenir 50%, et même plus, au titre de la participation du Preneur aux taxes communales, intercommunales et additionnelles. Attention : ce taux ne peut dépasser 99%. Si vous avez négocié 50%, voici ce qu’il convient d’inscrire dans le bail pour en tirer le meilleur parti :Le preneur remboursera au bailleur, chaque année et à la première demande, les taxes et cotisations afférentes aux terres louées et leur incombant, soit : 50 % des taxes communales, intercommunales et additionnelles restant à la charge du propriétaire, 50% de la taxe Chambre d’agriculture, les frais de rôle correspondants à chacune de ces taxes, 50 % des éventuelles taxes de remembrement et autres taxes qui pourraient être imputées aux terres agricoles.
Etat des lieux – Action en révision de prix
L’Etat des lieux d’entrée à la conclusion d’un bail est très souvent négligé alors qu’il s’impose pour de multiples et diverses raisons : permettre un constat de dégradation, protection des infrastructures environnementale (haies, arbres isolés ou en bosquet, bordures de champs, fossés, murets, mares), etc. Y faire figurer la catégorisation des terres dans l’Etat des lieux apparait pertinent pour favoriser une Révision de prix notamment en cas d’évolutions de l’Arrêté préfectoral fixant les Minima Maxima. Important : La faculté de révision du fermage « anormal » (inférieur à 10% du Minima) pour un bail de 9 ans vaut aussi bien pour la troisième année du premier bail que pour la troisième année de chacun des baux renouvelés (art. L.411-13 Code rural). Pour les baux à long terme, la révision peut ainsi intervenir au cours de la 3ème année de chaque nouvelle période de 9 ans. Si la commission consultative des baux ruraux a réexaminé les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral, la révision est possible au moment d’un renouvellement de bail ou au début de chaque nouvelle période de 9 ans pour les baux à long terme.
Epandage des boues et déchets
Il est fréquent qu’à titre d’amendement / fertilisant, les exploitants épandent sur les terres agricoles du digestat (produit issu de la méthanisation de matières organiques). Cette pratique n’a rien d’inquiétant dès lors que le digestat est issu de matières purement végétales. Par contre, il s’impose d’interdire l’épandage de boues issues notamment de stations d’épuration comme le pratique certains. Une telle pratique est dangereuse puisqu’elle pollue durablement les sols et interdit toute culture légumière. Elle induit naturellement une forte dévalorisation des terres. C’est la raison pour laquelle il convient de sensibiliser le preneur et d’intégrer dans le bail des clauses adaptées, notamment celle-ci : Le PRENEUR prend ici l’engagement de ne pas épandre de boues résiduaires issues de stations d’épuration ainsi que toutes autres formes de boues ou déchets, sur les parcelles objet du bail.