Les dispositions du statut du fermage ne s’appliquent pas, en totalité ou partiellement, à certaines conventions de mise à disposition de foncier agricole limitativement énumérées par le code rural ou le code civil.
Les propriétaires et exploitants intéressés peuvent y recourir mais avec précaution pour éviter la requalification du contrat en bail rural.
Nb : Ces conventions ne dispensent pas le preneur d’avoir à obtenir l’Autorisation d’exploiter pour la ou les parcelle(s) concernée(s). Les risques de passer outre le Contrôle des structures pour les parcelles de faibles surfaces restent cependant très limités dans la pratique.
Les principales de ces conventions sont présentées ci-après.
D’autres conventions que celles présentées existent. Citons de façon non exhaustive la Convention de mise à disposition SAFER, le Bail emphytéotique ou la Convention temporaire d’usufruit, etc... mais il eût été trop long d’en faire ici le descriptif. Nous nous attacherons à y revenir ultérieurement.
Le prêt à usage ou commodat
Le prêt à usage est le contrat par lequel le propriétaire (dénommé « le prêteur ») met un bien à disposition d’un exploitant (« l’emprunteur ») à charge pour celui-ci de le restituer après usage. Ce contrat est par essence gratuit. Il doit respecter les dispositions de l’article 1875 et suivants du code civil.
L’intérêt du contrat pour le prêteur peut être de ne pas laisser le bien se dégrader par le non-usage.
L’intérêt pour l’emprunteur est de pouvoir bénéficier du bien prêté dans d’excellentes conditions (avec la seule obligation de respecter la destination des lieux pour les rendre en bon état à l’expiration du contrat).
La durée du prêt est libre. Le prêteur ne pourra retirer le bien prêté qu’après le terme convenu. Il conviendra de prévoir, dans l’acte, la durée (la référence à l’année culturale avec tacite reconduction paraît une bonne solution) ainsi que le délai de préavis.
Attention, en raison du caractère gratuit du contrat,
– aucune redevance au propriétaire ne peut être mise à la charge de l’exploitant.
– aucun remboursement de charges incombant au propriétaire ne peut être mis à charge l’emprunteur (taxes foncières ou autres)
– il ne peut être imposé à l’emprunteur que des charges d’entretien.
Le non-respect de la gratuité est source de requalification du contrat en bail rural soumis aux dispositions du statut du fermage.
L’emprunteur doit restituer le bien qui lui a été prêté sans pouvoir exiger du prêteur le remboursement des dépenses qu’il a faites. Il existe cependant quelques dérogations. Par ailleurs, il n’est pas responsable envers le prêteur des détériorations causées à la chose par cas fortuit ou par l’usage normal qu’il en a faite.
La rédaction d’un écrit n’est pas imposée par la loi mais, pour les raisons précédemment évoquées, les parties ont intérêt à exprimer par écrit leur volonté de passer une convention de commodat afin d’éviter toute discussion ultérieure sur la nature du contrat.
Il est également recommandé d’établir un état des lieux, à plus forte raison si des bâtiments sont compris dans la mise à disposition gratuite.
La convention d’occupation précaire
La convention d’occupation précaire est une convention conclue avec l’intention de ne conférer sur les biens mis à disposition qu’une jouissance provisoire, le propriétaire se réservant le droit de libre révocation.
L’article L411-2 du code rural admet la possibilité de conclure des conventions d’occupation précaire portant sur un fonds agricole dans les trois situations suivantes :
– permettre la mise en valeur de biens compris dans une succession dès lors qu’une instance judiciaire est en cours ou que le maintien temporaire dans l’indivision résulte d’une décision judiciaire ;
– permettre au preneur ou à son conjoint de rester dans tout ou partie d’un bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n’a pas fait l’objet d’un renouvellement ;
– permettre l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole (ex. : exploitation accessoire sur l’espace resté libre d’une parcelle utilisée principalement à des fins techniques d’installations d’antennes de diffusion) ou dont la destination agricole doit être changée (ex. : terrain destiné à la construction ou menacé d’expropriation). Le changement de destination doit être expressément prévu lors de la conclusion de la convention, sans pour autant être décidé pour une date précise.
Cette énumération légale est limitative. Le propriétaire ne peut accorder une occupation précaire du fonds que pour l’un des motifs définis ci-dessus.
La convention qui est justifiée par d’autres considérations constitue un bail rural soumis au statut du fermage.
Il est donc conseillé de conclure par écrit la convention d’occupation précaire et de préciser dans l’acte la cause de la précarité en renvoyant expressément à l’un des cas prévus à l’article L411-2 du code rural.
A défaut d’écrit, la convention pourrait être analysée en un bail verbal régi par le contrat type départemental de location agricole.
Le bail d’un an
Le bail rural annuel est un type particulier de bail rural qui, par dérogation aux dispositions du statut du fermage, peut être conclu pour une durée d’un an (et non neuf années) (article L411-40 du code rural).
Le preneur doit être exploitant agricole déjà installé sur une autre exploitation dont la superficie est au moins égale au seuil de surface au-delà duquel l’autorisation d’exploiter est requise (article L. 312-1 CRPM), à pondérer en cas de production(s) spéciale(s).
La conclusion d’une telle location n’est autorisée que si le bailleur se propose d’installer sur le fonds loué, à l’échéance de l’un des renouvellements annuels, un ou plusieurs descendants majeurs nommément désignés et ayant atteint l’âge de la majorité au jour de l’installation.
Le contrat de location doit être obligatoirement rédigé par écrit : à défaut, les parties seraient soumises pour 9 ans aux clauses du bail type arrêté pour le département.
La location annuelle est renouvelable dans la limite d’une durée maximum de 6 années.
Elle ne peut pas être conclue pour une durée déterminée comprise entre 1 et 6 ans. A l’arrivée du terme, le bail se renouvelle pour une année sauf pour chacune des parties à faire connaître à l’autre son intention d’y mettre fin, par lettre recommandée, 2 mois avant la date de chaque renouvellement annuel. Le congé donné par le preneur n’aura pas à être motivé ; par contre le bailleur doit motiver son congé par l’installation du ou des descendants désignés dans le bail. Ce(s) descendant (s) devra(ont) également justifier des conditions d’exploitation personnelle, de ressources et d’habitation requises des bénéficiaires du droit de reprise.
Le bail d’un an se transforme en bail rural de neuf ans dans trois cas bien précis :
– si au terme de la sixième année, le bailleur n’a pas installé le descendant prévu dans le bail, un nouveau bail de neuf ans prendra effet à compter de cette date d’expiration de la sixième année de location annuelle ;
– si le bailleur vend son fonds loué et le preneur n’exerce pas son droit de préemption, un nouveau bail de neuf ans prendra effet à la date de la cession.
– si le descendant installé ne répond pas aux conditions requises pour reprendre le fonds loué, le preneur pourra demander la réintégration du fonds et bénéficiera d’un bail de neuf ans soumis aux dispositions du statut du fermage.
Les dispositions du statut du fermage sont applicables à la location annuelle, notamment celles relatives à la fixation du fermage et à l’exercice par le preneur de son droit de préemption.
Par contre, outre les spécificités relatives à la durée de la location, le preneur ne peut pas :
- Céder le bail au profit de son conjoint ou de l’un de ses descendants,
- Procéder à des échanges de parcelles
- Bénéficier du régime des indemnités pour améliorations apportées au fonds.
La vente d’herbe
Il s’agit d’un contrat de vente de récolte sur pied portant sur de l’herbe à pâturer ou à faucher.
Parce que la présomption légale de soumission au statut du fermage a vocation à s’appliquer à « toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir », ce type de contrat doit être utiliser avec précaution.
Pour d’assurer de l’existence d’une vente d’herbe (et non d’une location d’herbage soumise au statut du fermage),
– un contrat écrit devra être rédigé ;
– la période d’utilisation du fonds sera strictement limitée (période des foins ou de la pâture) ;
– le contrat ne devra pas être renouvelé plusieurs saisons de suite avec le même acheteur. Le propriétaire qui souhaitera recourir régulièrement à la vente d’herbe devra changer d’acquéreur tous les ans ;
– aucunes charges d’entretien, aucuns travaux de culture traditionnellement mis à la charge d’un locataire ne devront être assurés par l’acheteur ; le propriétaire assurera, s’ils sont nécessaires, les travaux d’entretien du sol et des clôtures, l’épandage des engrais, l’arrosage ; s’il ne dispose pas du matériel nécessaire, il aura recours à un prestataire autre que la personne de l’acheteur, à ses frais ;
– la jouissance de bâtiments (étable, …) ne devra pas être accordée à l’acheteur ;
– le propriétaire mettra l’acheteur en demeure de quitter les lieux, s’il devait se maintenir sur le fonds au-delà de la période fixée.
Nb : Mettre en place une activité autre qu’agricole (tourisme, activité personnelle…) pendant une partie de l’année sur les parcelles en question, afin d’opérer une rupture dans la « continuité » de l’activité agricole, permettra d’écarter encore davantage la présomption de bail rural.
La prise de bétail en pension
Il s’agit de la convention par laquelle le propriétaire d’un fonds rural s’oblige à prendre en pension des animaux, c’est-à-dire à les garder, à les nourrir et à les restituer en fin de période, moyennant rémunération. Elle se distingue de la vente d’herbe en n’imposant aucune obligation de garde des animaux au cédant. Les parties contractantes ont toute liberté pour organiser leurs relations contractuelles.
Comme pour la vente d’herbe, l’article L411-1, alinéa 2, du code rural établit une présomption. Ce texte présume que la convention de prise en pension d’animaux s’analyse en un bail rural soumis au statut du fermage lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire des terres sont mises à la charge du propriétaire des animaux. En d’autres termes, si la convention conclue fait peser sur le propriétaire des animaux des obligations inhérentes à l’entretien du fonds (taille des haies, maintien en état des clôtures et des accès, arrachage des chardons, fumure…), obligations qui incombent traditionnellement à un propriétaire exploitant ou à un fermier, le contrat de prise en pension est alors présumé s’analyser en un bail rural
Cette présomption peut être renversée par le propriétaire en rapportant la preuve que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du statut du fermage.
Les critères d’exclusion du statut sont alors calqués sur ceux applicables en cas de vente d’herbe (voir ci-dessus). Le prix de la pension est libre.
Celui qui prend les bêtes en pension en assume la garde juridique. Il est responsable de leur nourriture, de leur abreuvement, de leur surveillance sanitaire, …. Le gardien s’engage, en contrepartie du paiement, à donner aux animaux dont il a la charge tous les soins habituellement pratiqués dans la profession, de manière à restituer au propriétaire des animaux en bonne santé.
En cas de manquements (blessures, maladies parasitaires, pertes), le gardien ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en établissant la force majeure ou son absence de faute, sa conduite étant appréciée par référence au critère abstrait du bon professionnel.
Le gardien ou l’herbager peut être exonéré de sa responsabilité par la convention des parties. Celles-ci peuvent, en effet, convenir d’une diligence moindre et supprimer la responsabilité du gardien sauf faute lourde ou volonté de nuire.
En ce qui concerne les dommages causés aux tiers par les animaux, la faute du gardien est présumée, même si les animaux se sont égarés ou échappés (défaut de surveillance). Pour écarter cette présomption de faute, le gardien devra justifier d’un cas de force majeure ou invoquer la faute de la victime.
Il est fortement conseillé aux parties de rédiger un contrat écrit définissant les conditions de la prise en pension.
Les baux de petites parcelles
Les petites parcelles échappent en partie au statut du fermage, en vertu de l’article L411-3 du code rural, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
– avoir une superficie inférieure au seuil maximal fixé par arrêté préfectoral (en Morbihan, 50 ares de terres labourables ou prairies, cette superficie est fixée à 25 ares pour les cultures spécialisées);
– ne pas constituer un corps de ferme (constitue un corps de ferme le fonds loué disposant d’une autonomie culturale : la présence de bâtiments d’exploitation et l’importance des revenus sont des indices d’appréciation);
– pas être une partie essentielle de l’exploitation du preneur (rechercher si le retrait du fonds litigieux est de nature à déséquilibrer gravement l’exploitation ou à la désorganiser).
Les baux de petites parcelles ne sont pas soumis aux règles du statut du fermage relatives :
- à la rédaction d’un écrit et d’un état des lieux,
- au prix du bail,
- au droit de préemption,
- à la durée de 9 ans ( la durée du bail est librement fixée par les parties). Lorsque la location est faite sans écrit, les règles de l’article 1774 du code civil s’appliquent : « le bail d’un pré, d’une vigne ou de tout autre fonds dont les fruits se recueillent en entier dans le cours de l’année est censé fait pour un an »,
- à l’obligation d’un congé motivé délivré, par exploit d’huissier de justice, dix-huit mois avant l’échéance ; mais bien que les formes de congé soient allégées, celui-ci n’en demeure pas moins utile : Le bail de petite parcelle peut prévoir un terme déterminé mais peut également prévoir une tacite reconduction annuelle, à défaut de congé délivré par LRAR (dans un délai à fixer entre 3 et 6 mois). En cas de bail verbal (à éviter !) le délai de préavis conseillé est de 6 mois
- aux clauses de reprise;
- au droit de renouvellement;
Par contre, les autres dispositions du statut du fermage restent applicables à la location de petites parcelles. De plus, les parties peuvent convenir d’appliquer les dispositions écartées par la loi ou les tribunaux (listées ci-dessus) : il convient alors de le prévoir expressément au contrat.