CONSEQUENCES DES DIFFICULTES ECONOMIQUES DE VOTRE LOCATAIRE
Le règlement amiable
Procédure confidentielle destinée à prévenir et régler les difficultés financières des exploitations agricoles par la conclusion d’un accord amiable entre le débiteur et ses créanciers. (Art L351-1- al1-CR). Elle est à l’initiative du débiteur (personne physique ou morale), d’un ou plusieurs créanciers, et formulée par écrit au Tribunal Judiciaire du siège de l’exploitation agricole. Le président du tribunal désignera un conciliateur et fixera la durée de sa mission Il pourra également prononcer une suspension provisoire des poursuites pendant un délai de deux mois (renouvelable une fois). Pour le bailleur, la suspension s’applique pour les créances antérieures à cette décision. La conclusion de l’accord portera sur les délais de paiement et/ou les remises de dettes. Le bailleur pourra l’accepter et l’exécuter ou bien le refuser et poursuivre sa propre action sous réserve de la de la suspension ou non des poursuites.
La sauvegarde de justice
Cette procédure ne s’ouvre qu’à la demande du débiteur qui, sans être en état de cessation de paiement, justifie de difficultés qu’il n’est pas en mesure de surmonter et se fait auprès du Tribunal Judiciaire qui statuera sur son ouverture. Le Tribunal ouvrira une période d’observation de 6 mois renouvelable une fois avec l’interdiction de régler toutes les créances nées antérieurement au jugement d’ouverture, comme les fermages impayés à cette date. A compter de l’ouverture de la procédure, le paiement du fermage est dû, aux dates d’échéance et le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire pour défaut de paiement du fermage dans un délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture sauf si le paiement intervient avant l’expiration de ce délai. Un plan de sauvegarde sera proposé après consultation et accord des créanciers nécessaires sur les délais et les remises proposés. Le Tribunal désignera un commissaire pour l’exécution du plan ou bien rejettera ce plan. Le bailleur devra communiquer sa créance, répondre aux propositions du plan, surveiller son exécution, et se faire payer les fermages dus après l’ouverture de la procédure.
Le redressement judiciaire
Il concerne le débiteur en état de cessation des paiements et permet la poursuite de l’activité de l’exploitation, le maintien de l’emploi et l’apurement du passif. Il doit être demandé par le débiteur dans les 45 jours suivant la cessation des paiements ou par un créancier qui aura préalablement présenté une demande de désignation d’un conciliateur. Une période d’observation de 6 mois est imposée où le débiteur remet au mandataire la liste de ses créanciers. Un plan de redressement sera mis en place afin de remodeler l’entreprise avec les modalités de règlement du passif, les délais et remises demandés aux créanciers. Lors de son élaboration, le mandataire adressera une LR/AR comportant les propositions de règlement aux créanciers. Lors de l’exécution du plan, le débiteur reprend ses pouvoirs sous la surveillance du commissaire qui percevra puis répartira les paiements des créances. Si pendant la période d’observation puis après l’adoption du plan, le fermage n’est pas payé, les mises en demeure pour non-paiement peuvent être délivrées.
A retenir pour le bailleur : Si lors de l’ouverture de la procédure, le bailleur a entrepris une procédure de résiliation pour non-paiement des fermages, elle est arrêtée du fait de la suspension des poursuites individuelles sauf si cela concerne une EARL ou un GAEC ; la procédure et le plan concernent uniquement la structure et non le titulaire du bail.
Ainsi le bailleur peut parfaitement engager une procédure de résiliation ou la poursuivre pour non-paiement des fermages.
Pendant la période d’observation le bailleur peut délivrer un congé, mais il doit le délivrer au preneur et au mandataire qui doivent le contester tous les deux. Si pendant la période d’observation puis après l’adoption du plan, le fermage n’est pas payé les mises en demeure pour non-paiement peuvent être délivrées.
La liquidation judiciaire
Procédure ouverte à tout débiteur exerçant une activité agricole en état de cessation des paiements et si le redressement de son exploitation est manifestement impossible (art L311-1- CR). Elle met fin à l’activité professionnelle du débiteur et permet de régler le passif avec les actifs de l’exploitation. Son jugement entraine l’interdiction des paiements des créances antérieures, l’arrêt des poursuites individuelles, l’arrêt du cours des intérêts des dettes. Pour les bailleurs pas de résiliation de plein droit du bail du fait de la liquidation judiciaire (sauf causes antérieures au jugement). C’est le liquidateur qui seul peut demander la résiliation du bail. Le bail pourra être poursuivi lorsque le tribunal autorise le maintien de l’activité ou être résilié unilatéralement par décision du liquidateur ce qui ouvre le droit à l’éventuelle indemnité due au preneur sortant. Pour un bail cessible, le preneur pourra le céder à d’autres personnes que son conjoint, ses descendants ; le bailleur en est simplement informé. Pour un bail « ordinaire », c’est le principe d’incessibilité qui prévaut au sens de l’article L411-35 al 1. Toutefois et par dérogation, le liquidateur peut organiser la cession du bail lorsque l’exploitation agricole est essentiellement constituée du droit au bail rural en autorisant la reprise du fonds par le bailleur, son conjoint ou l’un de ses descendants pour l’exploiter ou en attribuant le bail à un autre repreneur proposé par le bailleur ; Ou à défaut, en l’attribuant à tout repreneur dont l’offre aura été acceptée. Dans ces cas pas de contrôle des structures, pas de demande d’autorisation d’exploiter. Si enfin le bailleur ne propose pas de preneur, c’est le Tribunal qui arbitrera au vu des offres reçues Lors de l’ouverture de la liquidation judiciaire, le bailleur devra :
Déclarer ses créances, sauf si conversion du redressement judiciaire en liquidation,
Surveiller la proposition de répartition sur l’état des créances et éventuellement, contester devant le jugecommissaire,
Agir en résiliation pour défaut de paiement pour la période postérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire en respectant la procédure de l’article L411- 31,
Se positionner lors de la demande du Tribunal s’il y a une demande de cession du fonds