Les faits :
Le 9 mai 2008, la bailleresse Mme B. informe le preneur Mr P. de sa volonté de modifier les clauses du bail lors de son renouvellement devant avoir lieu le 11 novembre 2009 ;
Mr P. refuse l’augmentation du fermage demandée par Mme B. et lui demande l’autorisation de céder le bail à son fils ;
Le 31 mai 2011, aucun accord n’étant trouvé entre les parties, Mme B. se décide à saisir le Tribunal paritaire en fixation de prix du bail renouvelé (un an et demi plus tôt).
Que dit la loi ?
L. 411-50 du Code rural et de la PM : « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16 »
L. 411-11 (avant dernier alinéa) du Code rural et de la PM : « Ces maxima et ces minima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut (…) être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le prix du bail. »
L’essentiel de l’arrêt (Cass. 3ème civ., 11 mars 2015) :
« Attendu que pour dire que le nouveau fermage s’appliquera à compter du 31 mai 2011, l’arrêt retient que le bail s’est trouvé renouvelé le 11 novembre 2009 aux conditions du bail précédent, que l’action en fixation de prix, engagée postérieurement au renouvellement, reste recevable, et que le prix est établi, conformément aux dispositions de l’article L. 411-13, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande ;
Qu’en statuant ainsi, alors que le prix du bail renouvelé prend effet à la date du renouvellement ; qu’elle que soit la date de la saisine du tribunal paritaire, la cour d’appel à violé le texte susvisé ; »
Ce qu’apporte l’arrêt :
– Un rappel : il n’y a pas de délai pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande de fixation du prix du bail renouvelé. Cette saisine peut tre postérieure à l’échéance tant qu’une discussion était en cours au moment du renouvellement.
– Le prix du bail renouvelé, bien que fixé judiciairement après le renouvellement, est appliqué rétroactivement à partir du renouvellement.
En pratique :
Le bailleur doit entamer (écrit à l’appui) avant le renouvellement du bail les discussions sur le prix, lequel doit tenir compte des barèmes revalorisés et d’une éventuelle majoration pour « long terme »,
Si aucune solution amiable n’est trouvée, il peut saisir le tribunal a postériori du renouvellement.