Les faits :
Un compromis de vente d’un terrain représentant environ 38 ares à été réalisé pour un prix dérisoire,
Ce compromis réservait au vendeur la jouissance de 10 ares à déterminer en contrepartie de l’entretien de l’ensemble de la parcelle pendant 5 ans,
La SAFER a indiqué exercer son droit de préemption,
La Cour d’appel déclare nulle sa décision de préemption.
Que dit la loi ?
Article L. 143-1-1 du Code rural et de la pêche maritime
« Ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption :
1° Les échanges réalisés en application de l’article L. 124-1,
2° Les aliénations moyennant rente viagère servie pour totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels (…) »
L’essentiel de l’arrêt (Cass. 3ème civ., 6 octobre 2016) :
« Que le choix de la personne de l’acquéreur, confirmé par le montant modique du prix convenu, était essentiel à la bonne exécution de la convention, la Cour d’appel a souverainement retenu que la vente révêtait un caractère personnel incompatible avec le droit de préemption des SAFER et en a exactement déduit que la déclaration de préemption était nulle. »
Ce qu’apporte l’arrêt :
La Cour d’appel va plus loin que l’article L. 143-4 du CRPM concernant les rentes viagères et peut souverainement apprécier le caractère personnel d’une vente,
Ainsi, le droit de préemption de la SAFER peut être mis en échec lorsque le choix de l’acquéreur est essentiel et revêt un caractère personnel qui rend alors incompatible cet exercice.
Autre jurisprudence récente (Congé retraite dans un bail rural à long terme)
Jurisprudence / Congé /Résiliation de bail
Les faits :
Les propriétaires de terres agricoles louées par bail rural ont délivré un congé aux exploitants au motif qu’ils avaient atteint l’âge légal retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles,
Ceux-ci ont contesté le congé au motif que son échéance était fixée à l’expiration d’une période au cours de laquelle ils ont atteint 62 ans,
Ils ont également demandé la cession du bail rural au profit de leur fille,
Deux parcelles voisines sont cultivées sans titre par les preneurs depuis plusieurs années,
La Cour d’appel valide le congé et refuse la cession du bail rural,
Cassation partielle sur le deuxième motif.
Que dit la loi ?
Article L 416-1 du Code rural et de la pêche maritime
« (…) Toutefois, lorsque le preneur a atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins huit mois à l’avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l’expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge (…) »
Article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime
« (…) toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le Tribunal paritaire. »
Jurisprudence
Cassation, 3è civ, 16 mai 2000 ; Cassation, 3è civ, 25 mars 2015 : la cession du bail rural est une faveur réservée au preneur qui s’est bien comporté pendant la durée du bail rural.
L’essentiel de l’arrêt (Cass. 3ème civ., 8 septembre 2016) :
« Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’article L. 416-1, alinéa 4, du Code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de mettre fin au bail dès le terme de la période annuelle durant laquelle le preneur atteint l’âge de la retraite, (…) la Cour d’appel en a à bon droit déduit que M. et Mme B. … ayant respectivement atteint cet âge les 8 janvier 2010 et 26 février 2010, le congé qui leur avait été délivré à effet du 1er novembre 2010 était valable »
« Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle constatait que les preneurs occupaient ces parcelles sans droit ni titre, ce dont il résultait qu’ils n’avaient pas étendu l’assiette du bail, la Cour d’appel a violé les textes susvisés »
Ce qu’apporte l’arrêt :
– Les juges confirment donc qu’il est possible de mettre fin au bail dès le terme de la période annuelle au cours de laquelle le preneur atteint l’âge requis dans le cadre de l’article L. 416-1 du CRPM
– Concernant la cession du bail rural, si les juges apprécient souverainement les conditions de cession eu égard notamment au comportement du preneur, ces conditions s’apprécient uniquement au regard du bail concerné par la cession.