Les faits :
Un propriétaire vend environ 15 ha dont une surface de 1000 m2 supportant 3 anciens bâtiments agricoles.
Ces bâtiments n‘étant plus affectés à un usage agricole depuis plus de 5 ans, ils échappent au droit de préemption de la SAFER
Le notaire notifie la vente à la SAFER en précisant l’exclusion de préemption,
Malgré cela, la SAFER invoque la fraude pour faire usage de son droit de préemption sur l’ensemble.
Que dit la loi?
Voir les articles à suivre :
– L 143-1 du Code rural => Champ d’application du droit de préemption de la SAFER,
– L 143-6 du Code rural => « Ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption : (..) 6° Les acquisitions de surfaces boisées, sauf : a) si ces dernières sont mises en vente avec d’autre parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole, l’acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la SAFER ou dans le cahier des charges de l’adjudication ; »
– Jurisprudence (sur le droit de préemption du fermier) : => En cas de vente d’un ensemble indivisible incluant des biens loués, le preneur peut se porter acquéreur de la totalité (Cass. 3è civ, 7 février 1996 ; Cass. 3è civ, 10 juillet 2002)
L’essentiel de l’arrêt (Cass. 3è civ, 30 sept. 2015)
– « Mais attendu qu’ayant relevé par motifs propres et adoptés que la SAFER ne critiquait pas l’indivisibilité de la vente et exactement retenu que, s’agissant d’une vente globale de plusieurs parcelles contiguës n’ayant fait l’objet que d’un seul acte, l’exercice par la SAFER de son droit de préemption ne pouvait conduire à une indivision forcée de l’objet de la vente, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que se constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la SAFER ne disposait pas du droit de se porter acquéreur de la totalité du bien vendu et que les décisions de préemption devaient être annulées ; »
Ce qu’apporte l’arrêt :
– Lorsqu’un ensemble indivisible comporte, même minoritairement, des biens n’entrant pas dans le champ de préemption de la SAFER, la vente n’est pas soumise à la préemption de la SAFER,
– La SAFER ne peut non plus demander la scission de la vente pour e préempter qu’une partie dès lors que l’indivisibilité (géographique ou économique) est reconnue,
– Cette décision arrive malheureusement un peu tardivement
– En effet, l’intérêt de cette jurisprudence est en partie réduit par la LAA d’octobre 2014 et le nouvel article L.143-1-1 du CRPM qui prévoit pour la SAFER de ne préempter qu’une partie des biens vendus … mais avec cependant des contraintes et l’indemnisation du reste.