Les faits :
- et Mme B. (bailleur) délivrent un congé à M. P. (preneur) en vue de la reprise partielle de terre donnée à bail. Ce congé est motivé du fait d’une dépendance foncière insuffisante de leur habitation.
- P. saisit le tribunal paritaire des baux ruraux en nullité de congé, notamment sur le moyen que les bailleurs ne démontrent pas que les maisons d’habitation existantes sont dépourvues de dépendance foncière suffisante.
Que dit la loi ?
- Article L. 411-57 du CRPM
« Le bailleur peut reprendre pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la Commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d’une maison d’habitation. (…)
Le bailleur peut exercer son droit de reprise dans les mêmes conditions pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante »
- Article 1315 du Code civil (rédaction antérieure au 10 février 2016)
« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »
L’essentiel de l’arrêt (Cass. 3ème civ., 11 mai 2017) :
« Attendu que, pour annuler le congé, l’arrêt retient que M. et Mme B. ne démontrent pas que les maisons d’habitation existantes sont dépourvues de dépendance foncière suffisante ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartient au preneur d’établir que les conditions auxquelles est subordonnée la reprise d’une surface déterminée par arrêté préfectoral ne sont pas remplies, la Cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, à violé les textes susvisés ; »
Ce qu’apporte l’arrêt :
– Rappel : faculté de reprise sur des terrains loués jouxtant une maison d’habitation dépourvue de dépendance foncière suffisante
– La loi n’instaure pas de contrôle judiciaire a priori de la réalité du motif d’un congé délivré sur le fondement de l’article L.411-57 du CRPM,
– Il appartient donc au preneur qui conteste la validité du congé d’établir que les conditions de la reprise d’une telle surface ne sont pas remplies, au contraire du cas de la reprise pour exploiter (L.411-58 du CRPM), ou il revient au bailleur de rapporter la preuve que le bénéficiaire de la reprise dispose du diplôme et des moyens suffisants pour mettre en valeur le fonds.