Jurisprudences récentes : Nullité d’une Mise en demeure

Les faits :
Un litige opposait le preneur à bail d’un corps de ferme à son bailleur.
Le preneur a alors cessé de payer les fermages au bailleur qui, en réponse, lui a délivré un
commandement de payer les fermages impayés.
Cette mise en demeure étant restée sans réponse pendant plus de 2 ans, le bailleur a saisi le Tribunal
Paritaire des Baux Ruraux en résiliation de bail. Le preneur a demandé reconventionnellement l’annulation du commandement de payer et des dommages-intérêts.
Que dit la loi ?
Article L.411-31, I, 1° du CRPM
«I,- sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des
dispositions des articles L.411-32 et L.411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que
s’il justifie de l’un des motifs suivants :
1° Deux défauts de paiements de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à
l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en
demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ; »
L’essentiel de l’arrêt (Cass. 3ème civ., 11 septembre 2018 (cassation) ;
« ALORS QUE la résiliation du bail rural ne peut intervenir que si le bailleur justifie de deux défauts de
paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure ; que la
mise en demeure doit à peine de nullité rappeler les termes des articles L.411-53 et L.411-31 du
Code rural de de la pêche maritime ; qu’en décidant de la validité du commandement au motif de
la sanction d’un défaut de paiement était suffisamment expliquée dans le commandement, quand une
citation littérale du texte est exigée, les juges du fond ont violé les articles L.411-53 et L.411-31 du
Code rural de de la pêche maritime. »
Ce qu’apporte l’arrêt :
– Cette décision durcit les conditions de validité formelle du commandement de payer les arriérés de
fermage, pour que ceux-ci puissent être retenus dans le cadre d’une demande de résiliation de bail pout
défaut de paiement,
– Le bailleur ne peut obtenir la résiliation du bail que si dans les commandements de payer restés infructueux, sur lesquels il fonde sa demande résiliation, reprenne mot à mot les texte de l’article L.411-31 du CRPM.