pour l’établissement d’un nouveau bail ou la revalorisation d’un bail existant*
*au renouvellement pour les baux de 9 ans et à l’échéance des 9 ans pour les baux LT
EVALUER UN FERMAGE
Cette évaluation constitue une base de négociation avec le preneur potentiel.Il est indispensable de disposer de la Matrice cadastrale ou d’un Relevé de Propriété (à obtenir en Mairie) donnant la nature (Terre ou Pré) et la classe (de 1 à 4) des parcelles concernées.
Etape 1 => Cumuler les surfaces des parcelles d’une même nature / classe
Etape 2 => Correspondance indicative entre les Classes de terres (selon Cadastre) et des Catégories de terres (selon Arrêté préfectoral fixant les Maxima Minima)
NB : Les critères permettant la détermination de la catégorie d’une parcelle pour l’application des minima et maxima sont « officiellement » ceux de l’arrêté préfectoral. Une détermination rigoureuse de ces catégories justifie l’intervention d’un expert foncier qualifié. Le recollement proposé n’est donc qu’indicatif et justifie de vérifier préalablement la fiabilité des catégories de terres ou prés fournis par le cadastre.
Etape 3 => Evaluation du fermage ‘envisageable’ pour un bail de 9 ans
Les prix par catégorie sont à prendre dans le Tableau ci-après en visant naturellement les prix maxi.
Chiffres « officiels » de l’arrêté préfectoral de novembre 2015 revalorisés selon indice du fermage 2016
Zone 1 : communes des cantons de Pontivy, Cléguérec, Rohan, Locminé et Baud.
Zone 2 : autres communes du Morbihan.
Etape 4 => Des majorations sont possibles selon le type de bail :
Bail de 9 ans => majoration possible mais le dépassement doit être inférieur à 10 % des maxima, Bail Long Terme de 18 ans et de 25 ans => majoration de 25 %,
Bail de carrière => majoration de 1% par année jusqu’à l’âge légal de la retraite.
FIXER LA PART DES TAXES A CHARGE DU PRENEUR
Notre proposition de rédaction du bail, avec un objectif de 50 % minimum pour les taxes communales et intercommunales (vous ne devez pas dépasser 99 %) est la suivante => Le preneur remboursera au bailleur, chaque année et à la première demande, les taxes et cotisations afférentes aux terres louées et leur incombant, soit :
50 % des taxes communales et intercommunales restant à la charge du propriétaire,
50% de la taxe Chambre d’agriculture,
les frais de rôle correspondants à chacune de ces taxes,50 % des éventuelles taxes de remembrement et autres taxes qui pourraient être imputées aux terres agricoles.