1 – Rappel des précautions à prendre pour un contrat de Vente d’herbe :
La conclusion d’un contrat de Vente d’herbe nécessite de prendre certaines précautions afin ne pas tomber dans la présomption de bail rural. Le propriétaire doit être en mesure de rapporter que le contrat n’a pas été conclu d’une part en vue d’une utilisation continue et répétée et d’autre part dans l’intention de faire obstacle à l’application du statut du fermage (article L.411-1, al.2 du Code rural et de la pêche maritime). Un contrat de Vente d’herbe doit donc être utilisé avec une extrême précaution car le Code rural prévoit une présomption légale de bail rural dès lors qu’il est établi que l’exploitant a bénéficié de la cession exclusive des fruits de l’exploitation pendant plusieurs années – au moins deux – et qu’en contrepartie le propriétaire prévoit de recevoir une rémunération. Ce qu’il faut respecter pour éviter la requalification La vente sur pied d’une récolte doit être conclue par écrit. L’acte doit préciser l’identité des parties, l’objet de la convention et la période d’utilisation du fonds (celle-ci doit être strictement limitée dans le temps). Le contrat ne doit pas prévoir la cession de plusieurs récoltes successives et il ne doit pas être renouvelé avec le même acquéreur. Il faut éviter la jouissance exclusive et répétée à la même personne. Il importe donc d’intégrer un usage autre, même temporaire, même « bidon » (cueillette de pommes, de champignons, location du terrain pour des quads ou des motos…) pour casser la jouissance paisible et continue. Aucune charge de culture et d’entretien du fonds ne doit peser sur l’acquéreur. Les travaux (entretien du sol et des clôtures, épandage des engrais, arrosage) doivent incomber exclusivement au propriétaire du terrain puisqu’il agit comme producteur-vendeur. Le propriétaire doit être particulièrement vigilant à ce que la vente d’herbe ne soit pas reconduite au cours de périodes successives au profit d’un même acquéreur, afin d’éviter tout risque de requalification. Il faut donc trouver différents acquéreurs et les faire tourner sur différentes parcelles, quitte à ce qu’ils se partagent la récolte ensuite..
2 – En cas de Congé reprise, les amortissements pour travaux d’amélioration ne s’appliquent pas Attention : en cas de délivrance d’un Congé reprise de bien avoir à l’esprit cette particularité de calcul pour ne pas avoir à payer des indemnités exorbitantes
3 – Rester vigilant après un Congé reprise Une fois installé, le bénéficiaire de la reprise désigné dans le congé devra exploiter personnellement les terres, de manière effective et permanente pendant une durée minimum de 9 ans. Il faut donc être particulièrement vigilant pendant les 9 années qui suivent la reprise. L’article L. 411- 66 du Code rural et de la pêche maritime institue un système de contrôle à postériori de la légitimité de la reprise. Le bénéficiaire de la reprise peut ainsi être sanctionné pour non-respect de ses obligations après reprise. Le preneur évincé peut ainsi démontrer à tout moment le caractère frauduleux de la reprise, sans limitation de délai. Si la preuve du caractère frauduleux et illégitime de la reprise est apportée, le preneur peut demander : • Soit le maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécuté ; • Soit la réintégration dans le fonds ou la reprise de jouissance des parcelles, avec ou sans dommagesintérêts ; • Soit des dommages-intérêts.